导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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