5月(人+工念什么 人工念什么姓yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总人+工念什么 人工念什么姓的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段人+工念什么 人工念什么姓表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 人+工念什么 人工念什么姓