OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利写照的意思 写照是什么词性空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事写照的意思 写照是什么词性(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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