文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大(d黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先à)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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