导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎ笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音o)致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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